Kentsel Dönüşümde Malik Hakları: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Süreç, Salt Çoğunluk Kuralı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Deprem gerçeğiyle yüzleşen ülkemizde kentsel dönüşüm, artık yalnızca bir imar faaliyeti değil; can güvenliğini ilgilendiren hayati bir süreç haline gelmiştir. Ancak bu sürecin hukuki boyutu, çoğu malik için belirsizliklerle doludur. Binam riskli çıkarsa ne olur? Komşularımın çoğunluğu karar alırsa ben de katılmak zorunda mıyım? Müteahhitle imzalayacağım sözleşmede nelere dikkat etmeliyim? Bu yazıda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde maliklerin haklarını, sürecin işleyişini ve özellikle 2023 sonrası değişen kritik kuralları ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Temeli: 6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşüm sürecinin omurgasını, 16 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6306 sayılı Kanun oluşturur. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde; sağlıklı, güvenli ve fen kurallarına uygun yaşam çevreleri oluşturmaktır. Kanun yalnızca deprem riskini değil; heyelan, su baskını, zemin kayması gibi tüm afet tehlikelerini de kapsayan geniş bir koruma sistemi kurar.
Bu Kanun zaman içinde önemli değişiklikler geçirmiştir. Özellikle 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, sürecin işleyişini kökten değiştirmiş; karar alma mekanizmasını kolaylaştırmış ve süreçlerin yürütülmesini merkezi bir yapı olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bağlamıştır.
Süreç Nasıl Başlar? Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm süreci, bir binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar. Bu tespiti, malikler değil Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapar. Süreç genel hatlarıyla şu şekilde ilerler:
1. Başvuru ve inceleme. Maliklerden biri dahi lisanslı bir kuruluşa başvurarak risk tespiti talep edebilir. Tespit için binadan karot örneği alınır ve teknik inceleme yapılır.
2. Raporun teslimi ve onayı. Hazırlanan rapor ilgili idareye sunulur. İdare raporu inceler ve uygun bulursa “riskli yapı” kararı verir.
3. Tapuya şerh ve tebligat. Riskli yapı kararı, taşınmazın tapu kaydına şerh olarak işlenir ve durum maliklere resmî tebligat ile bildirilir. Süreler bu tebligatla işlemeye başlar.
Burada önemli bir noktanın altını çizmek gerekir: Lisanslı kuruluşlar yalnızca teknik değerlendirme yapar. Mülkiyet uyuşmazlıklarına ya da maliklerin kendi aralarındaki anlaşmazlıklara müdahil olmazlar.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı: 15 Günlük Kritik Süre
Maliklerin en önemli güvencelerinden biri, riskli yapı tespitine itiraz hakkıdır. Tespitin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde malik, karara itiraz edebilir. Bu itiraz, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yazılı olarak yapılır ve teknik heyet tarafından yeniden incelenir.
Bu sürenin hak düşürücü olduğunu özellikle vurgulamak gerekir. On beş günlük süre kaçırıldığında itiraz hakkı tamamen kaybedilir ve karar kesinleşir. İtiraz haklı bulunursa süreç durdurulur; reddedilirse ise yapının tahliyesi ve yıkımı için kanuni süreler işlemeye başlar.
İtirazın reddedilmesi halinde dahi yol kapanmış değildir. İdari işlemin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Bu aşamada teknik raporun bilimsel dayanağı, numune alma usulü ve değerlendirme kriterleri titizlikle incelenmelidir.
En Kritik Değişiklik: Salt Çoğunluk (P+1) Kuralı
Kentsel dönüşüm hukukundaki en köklü değişiklik, dönüşüm kararının alınması için gereken çoğunluk oranında yaşanmıştır.
Kanunun ilk halinde, riskli yapının yıkılarak yeniden inşası veya güçlendirilmesi kararı, arsa payının en az üçte ikisine (2/3) sahip maliklerin anlaşmasıyla alınabiliyordu. Bu oran uygulamada ciddi sorunlara yol açıyordu: çok malikli yapılarda 2/3’e ulaşmak güçleşiyor, yurt dışındaki veya ulaşılamayan malikler süreci kilitliyor, miras yoluyla parçalanmış paylar hesaplamayı karmaşıklaştırıyordu.
7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa (P+1) indirilmiştir. Yani artık, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun verdiği karar, dönüşümün başlatılması için yeterlidir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, çoğunluğun bağımsız bölüm (daire) sayısına göre değil, tapudaki arsa payı oranlarına göre hesaplandığıdır. İki kuralı birbirine karıştırmamak gerekir.
Bu değişiklik, dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve azınlıktaki maliklerin projeyi engelleme gücünü sınırlamayı amaçlamaktadır. Ancak beraberinde, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkı bakımından önemli hukuki tartışmaları da getirmiştir.
Karara Katılmayan Malikin Durumu: Arsa Payının Satışı
Peki salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin durumu ne olur? Kanun bu konuda açık bir mekanizma öngörmüştür.
Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimden sonra belirli bir süre içinde teklif değerlendirilmez veya kabul edilmezse, bu maliklerin arsa payları Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşemezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenmek suretiyle kamu eliyle satın alınabilir.
Bu noktada malikin en önemli güvencesi rayiç değer kavramıdır. Arsa payının gerçek piyasa değerinin altında satışa konu edilmemesi, hukuki takip gerektiren kritik bir husustur. Belirlenen rayiç değerin düşük tutulduğu kanaatindeyseniz, değer tespitine karşı hukuki yollara başvurma hakkınız bulunur.
Müteahhitle Sözleşme: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Maliklerin en çok mağduriyet yaşadığı aşama, dönüşümün hukuki değil; ticari yüzü olan müteahhitle yapılan sözleşmedir. Genellikle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” biçiminde kurulan bu ilişkide aşağıdaki hususlar mutlaka gözetilmelidir:
Paylaşım oranı net olmalıdır. Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin metrekaresi, konumu (kat, cephe) ve niteliği sözleşmede tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlenmelidir. “Yaklaşık” ifadeler sonradan ihtilaf doğurur.
Teslim süresi ve gecikme cezası belirlenmelidir. İnşaatın tamamlanma tarihi ve bu tarihin aşılması halinde uygulanacak gecikme cezası (genellikle aylık kira bedeli ölçeğinde) açıkça yazılmalıdır.
Kat irtifakı ve tapu güvencesi sağlanmalıdır. Maliklerin payının müteahhide hangi aşamada ve hangi şartla devredileceği; inşaat tamamlanmadan tapunun tümüyle müteahhide geçmemesini sağlayacak güvence mekanizmaları (ipotek, kademeli devir vb.) sözleşmeye konulmalıdır.
Kira yardımı yükümlülüğü açık olmalıdır. İnşaat süresince maliklere ödenecek kira yardımının miktarı, ödeme periyodu ve kimin tarafından karşılanacağı netleştirilmelidir.
Teknik şartname ve malzeme kalitesi eklenmelidir. Kullanılacak malzemelerin standardı, deprem yönetmeliğine uygunluk ve iskân (yapı kullanma izni) alma yükümlülüğü sözleşmenin ayrılmaz parçası olmalıdır.
Cezai şart ve fesih koşulları düzenlenmelidir. Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin hangi şartlarla feshedileceği ve maliklerin uğrayacağı zararın nasıl tazmin edileceği önceden belirlenmelidir.
Bu sözleşme, çoğu malik için hayatının en değerli varlığını ilgilendiren bir taahhüttür. İmza öncesinde bir avukat tarafından incelenmesi, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçer.
Maliklerin Sahip Olduğu Temel Haklar
Sürecin tamamında maliklerin koruması altında olan başlıca hakları şöyle özetleyebiliriz: riskli yapı tespitine itiraz etme; teknik rapora karşı idari yargıya başvurma; arsa payının rayiç değerinin altında elden çıkarılmamasını talep etme; müteahhitle adil ve dengeli bir sözleşme kurma; kira yardımı ve geçici konut tahsisinden yararlanma; ve süreç boyunca hukuki danışmanlık alma hakkı.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde can güvenliğini sağlayan ve mülkün değerini artıran bir fırsattır. Ancak yanlış atılan her adım, mülkiyet hakkı bakımından ciddi kayıplara yol açabilir. Özellikle salt çoğunluk kuralının getirdiği yeni denge, azınlıkta kalan maliklerin haklarını korumak için profesyonel hukuki desteği her zamankinden daha önemli kılmaktadır.
Riskli yapı tespiti, müteahhit sözleşmesi veya dönüşüm sürecine ilişkin karşılaştığınız uyuşmazlıklarda hukuki haklarınızı korumak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
#kentseldönüşüm
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.