Bir apartman dairesine veya iş yerine sahip olan ya da olmayı planlayan herkesin mutlaka karşılaştığı bir kavram vardır: kat mülkiyeti. Peki kat mülkiyeti tam olarak ne anlama gelir, nasıl kurulur ve kat irtifakından farkı nedir? Bu yazıda, Türk hukukunda kat mülkiyetinin temel esaslarını anlaşılır bir biçimde ele alıyoruz.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti; bir arsa üzerinde inşa edilmiş ya da inşa edilecek olan yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, özel bir mülkiyet türüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen bu sistem sayesinde bir binadaki her daire, dükkan veya ofis, ayrı bir tapu sicil kaydına konu olabilmektedir.
Kat mülkiyetinde iki temel unsur bir arada bulunur: Bağımsız bölüm üzerindeki münhasır mülkiyet hakkı ve binanın ortak alanları (merdiven, çatı, asansör, bodrum vb.) üzerindeki paylı mülkiyet hakkı. Yani bir kat maliki, dairesinin tek sahibi olmakla birlikte binanın ortak yerlerinden de arsa payı oranında yararlanır.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Bu iki kavram sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. Aralarındaki temel ayrım şudur:
Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmamışken, yani inşaat aşamasında iken arsa üzerinde kurulan bir ayni haktır. Bağımsız bölümlerin ileride kat mülkiyetine konu olacağını tescil altına alır. Bu aşamada ortada tamamlanmış bir yapı yoktur; yalnızca arsa payları ve bağımsız bölümlere ilişkin bir plan mevcuttur.
Kat mülkiyeti ise yapının tamamlanmasının ardından, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınarak kurulan haktır. Kat irtifakı olan bir taşınmaz, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilmelidir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyetinin kurulması için belirli koşulların sağlanması ve bir başvuru sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
1. Yapının Tamamlanmış Olması ve İskan Belgesi
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın fiilen tamamlanmış ve yetkili belediye ya da ilgili idareden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olması gerekir. İskan belgesi bulunmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz; bu durumdaki bağımsız bölümler ancak kat irtifakına konu olabilir.
2. Başvuru Yeri: Tapu Müdürlüğü
Kat mülkiyeti, tapu sicil müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kurulur. Başvuru, binanın tüm bağımsız bölüm maliklerinin ya da tek bir malik varsa o malikin talebiyle gerçekleştirilebilir.
3. Gerekli Belgeler
Başvuruda genel olarak şu belgeler istenmektedir :
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
• Mimari proje ve vaziyet planı
• Bağımsız bölümleri, ortak yerleri ve arsa paylarını gösteren liste (kat mülkiyeti planı)
• Yönetim planı (tüm kat maliklerinin imzalaması gereken, binanın yönetimine ilişkin kuralları içeren belge)
• Tapu senedi veya tapu bilgileri
Yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl karşılanacağını ve ortak alanların kullanım esaslarını düzenler. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça geçerli olup tüm malikler ve onların halefleri için bağlayıcıdır.
4. Arsa Paylarının Belirlenmesi
Her bağımsız bölüme bir arsa payı tahsis edilmesi zorunludur. Arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmek zorundadır. Orantısız biçimde belirlenmiş arsa paylarının düzeltilmesi mahkeme kararıyla istenebilir.
Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra her malik, bağımsız bölümü üzerinde geniş bir kullanım ve tasarruf hakkına sahip olur. Dairesini satabilir, kiralayabilir ya da üzerinde ipotek kurabilir. Ancak bu hakların yanında önemli yükümlülükler de doğmaktadır:
• Ortak giderlere (aidat, bakım, onarım vb.) arsa payı oranında katılmak
• Bağımsız bölümü Kanun’a ve yönetim planına aykırı biçimde kullanmamak
• Diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlardan kaçınmak
• Ana yapıya zarar verecek değişiklikler yapmamak
Bu yükümlülüklere uymayan kat malikleri hakkında, diğer malikler tarafından çeşitli hukuki yollara başvurulabilir. Özellikle ortak gider borcunu ödemeyen malikler için Kanun’da özel bir gecikme tazminatı düzenlemesi mevcuttur.
Kat Mülkiyetinde Yönetim
Kat mülkiyetine tabi yapıların yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından yürütülür. Kurul, tüm maliklerin bir araya gelmesiyle oluşur ve belirli dönemlerde toplanarak ortak kararlar alır. Günlük yönetim ise seçilen bir yönetici aracılığıyla sağlanır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm içeren yapılarda yönetici atanması zorunludur.
Sonuç
Kat mülkiyeti, modern kentsel yaşamın temel taşlarından birini oluşturmaktadır. Doğru kurulmuş ve yönetilen bir kat mülkiyeti sistemi; hem mülk sahiplerini hem de yapıyı uzun vadede korur. Tapunuzda “kat irtifakı” ibaresi görüyorsanız, inşaatın tamamlanmış olması durumunda kat mülkiyetine geçiş işleminizi gerçekleştirmeniz hukuki açıdan önem taşımaktadır.
Kat mülkiyetinin kurulması, arsa payı uyuşmazlıkları veya yönetim planına ilişkin sorularınız için bir avukattan hukuki destek almanız, sürecin doğru ilerlemesi açısından faydalı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti tapusu ile kat irtifakı tapusu arasında alım-satım açısından fark var mıdır?
Her iki tapu türüyle de alım-satım işlemi yapılabilir. Ancak kat irtifakı tapulu bir bağımsız bölüm, henüz iskanı alınmamış bir yapıya işaret eder. Bu durum, bankadan konut kredisi kullanımını veya taşınmazın devlete karşı resmi statüsünü etkileyebilir. Satın almadan önce yapının iskan durumunun araştırılması önerilir.
Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır. Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulumunun zorunlu unsurlarından biridir. Tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruda yönetim planının da sunulması gerekmektedir. Tüm bağımsız bölüm maliklerince imzalanmış olması şartı aranır.
Arsa payım hatalı belirlenmiş olabilir mi, ne yapabilirim?
Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmasını zorunlu kılar. Orantısız belirlendiğini düşündüğünüz arsa paylarının düzeltilmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bu konuda hukuki sürecin başlatılması öncesinde bir avukata danışılması önerilir.
Ortak giderleri ödemeyen komşuma karşı ne yapabilirim?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider borcunu ödemeyen malikler aleyhine icra takibi başlatılmasına ve gecikme tazminatı talep edilmesine imkân tanımaktadır. Ayrıca borcun belirli bir düzeyi aşması hâlinde bağımsız bölümün devrine zorlamaya ilişkin özel hükümler de Kanun’da yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.