Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında son yıllarda gündeme gelen kavramlardan biri de değer artış payıdır. Özellikle riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde gerçekleştirilen dönüşüm projeleri sonucunda taşınmaz değerlerinin önemli ölçüde artması, bu artışın bir bölümünün kamuyla paylaşılması yükümlülüğünü beraberinde getirmiştir. Peki değer artış payı tam olarak nedir, kimler ödemek zorundadır ve süreç nasıl işler? Bu yazıda söz konusu yükümlülüğü genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Değer Artış Payı Nedir?
Değer artış payı; kentsel dönüşüm kapsamındaki imar planı değişiklikleri, riskli alan ilanı veya rezerv yapı alanı uygulamaları gibi kamusal kararlar sonucunda bir taşınmazın değerinde meydana gelen artışın belirli bir oranının devlete aktarılması esasına dayanan bir mali yükümlülüktür.
Temel mantığı şudur: Taşınmazın değerindeki artış, malikin kendi çabasından değil; imar kararı, plan değişikliği veya dönüşüm projesi gibi bir kamu müdahalesinden kaynaklanıyorsa, bu artıştan kamunun da pay alması gerektiği kabul edilmektedir. Bu ilke, kentsel rantın toplumla paylaşılması düşüncesine dayanmaktadır.
Yasal Dayanağı Nedir?
Değer artış payına ilişkin düzenlemeler öncelikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un uygulama yönetmelikleri çerçevesinde şekillenmiştir. Bununla birlikte, konuya ilişkin düzenlemeler zaman içinde çeşitli kanun değişikliklikleriyle genişletilmiş ve 3194 sayılı İmar Kanunu‘nda da değer artış payına atıflar yer almıştır .
Mevzuat bu alanda sık değişime uğradığından, uygulanacak hükümlerin ve oranların güncel mevzuat üzerinden teyit edilmesi büyük önem taşımaktadır .
Hangi Durumlarda Değer Artış Payı Doğar?
Değer artış payı yükümlülüğünün doğabilmesi için bazı koşulların bir arada bulunması gerekmektedir. Genel olarak şu durumlar bu yükümlülüğü tetikleyebilir:
Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilanı: Bakanlık veya Cumhurbaşkanlığı kararıyla riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerdeki taşınmazlarda, bu ilanın ardından gerçekleştirilen imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmaz değeri artıyorsa değer artış payı gündeme gelebilir .
İmar planı değişiklikleri: Emsal artışı, kat yüksekliği değişikliği veya fonksiyon dönüşümü (örneğin konut alanından ticaret alanına geçiş) gibi imar planı değişikliklerinin taşınmaz değerini artırması hâlinde değer artış payı hesaplanabilir .
Altyapı yatırımları ve kentsel hizmetler: Kamunun gerçekleştirdiği altyapı yatırımlarının doğrudan etkisiyle artan taşınmaz değerleri de bazı düzenlemeler kapsamında değer artış payına konu olabilmektedir .
Değer Artışı Nasıl Hesaplanır?
Değer artış payının hesaplanmasında temel yöntem, taşınmazın ilgili karar veya plan değişikliğinden önceki ve sonraki değerinin tespit edilerek aradaki fark üzerinden belirli bir oranın uygulanmasıdır.
Bu değer tespiti genellikle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan değerleme raporları esas alınarak yapılmaktadır. Uygulanacak pay oranı ve hesaplama yöntemi, ilgili mevzuatta belirtilen esaslara göre belirlenmekte olup bu oranlar yasal değişikliklerle güncellenebilmektedir .
Taşınmaz maliklerinin, değerleme sürecine itiraz hakkı bulunmakta; değerleme raporuna karşı idari ve yargısal yollara başvurulabilmektedir .
Değer Artış Payını Kim Öder ve Ne Zaman Ödenir?
Kural olarak değer artış payını ödemekle yükümlü olan kişi, taşınmazın malikidir. Taşınmazın birden fazla maliki bulunması hâlinde yükümlülük, pay oranları çerçevesinde paylaşılmaktadır.
Ödemenin zamanlaması bakımından ise yükümlülük genellikle taşınmazın satışı, devri veya yapı ruhsatı alınması gibi belirli hukuki işlemler gerçekleştirildiğinde muhatap hale gelmektedir. Bu tetikleyici olayların tam listesi ve ödeme sürelerine ilişkin güncel düzenlemenin teyit edilmesi önerilir .
İtiraz ve Hukuki Başvuru Yolları
Değer artış payı hesabına veya uygulanan değerleme raporuna itiraz etmek isteyen taşınmaz malikleri, öncelikle idari itiraz yolunu kullanabilir. İdari başvurunun sonuçsuz kalması ya da talebin reddedilmesi hâlinde idare mahkemelerinde iptal davası açılması mümkündür.
Dava sürecinde mahkeme, kendi atayacağı bilirkişiler aracılığıyla değer tespitini yeniden yaptırabilmektedir. Değerleme yöntemindeki hatalar, hesaplama usulsüzlükleri veya mevzuata aykırılıklar, iptal gerekçesi oluşturabilir. Bu süreçlerin usul ve esasa ilişkin ayrıntıları ile dava açma süreleri güncel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir .
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreçlerinde değer artış payı, taşınmaz maliklerini doğrudan etkileyen ve ihmal edildiğinde ciddi mali sonuçlar doğurabilecek bir yükümlülüktür. Riskli alan ilanı, imar planı değişikliği veya dönüşüm projesi kapsamında kalan bir taşınmazınız varsa, değer artış payı yükümlülüğü bulunup bulunmadığını, hesaplama yönteminin doğru uygulanıp uygulanmadığını ve itiraz haklarınızı önceden öğrenmeniz, olası mağduriyetlerin önüne geçecektir.
Sık Sorulan Sorular
Her kentsel dönüşüm projesi değer artış payı doğurur mu?
Hayır. Değer artış payı yükümlülüğü, yalnızca taşınmaz değerinde ölçülebilir ve belgelenen bir artışın meydana geldiği durumlarda gündeme gelir. Taşınmazın değerinde bir artış tespit edilemiyorsa ya da değişiklik taşınmazı olumsuz etkiliyorsa değer artış payı hesaplanmaz. Ancak bu değerlendirme somut koşullara göre yapıldığından her olayın ayrı incelenmesi gerekir .
Değerleme raporuna itiraz edebilir miyim?
Evet. Taşınmaz malikleri, değerleme raporundaki yönteme, kullanılan verilere veya sonuç değere karşı önce idari yolla itiraz edebilir; bu yolun tükenmesi hâlinde idare mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme sürecinde bağımsız bilirkişi incelemesi yaptırılması talep edilebilir.
Değer artış payını ödemeden taşınmazımı satabilir miyim?
Değer artış payı yükümlülüğünü doğuran işlemlerin başında taşınmazın devri ve satışı gelmektedir. Bu nedenle tapu işlemi aşamasında söz konusu yükümlülük gündeme gelebilir ve ödenmeden işlemin tamamlanması mümkün olmayabilir . Satış öncesinde durumun bir hukuk danışmanıyla değerlendirilmesi önerilir.
Değer artış payı ile harç veya vergi aynı şey midir?
Hayır. Değer artış payı; tapu harcı, emlak vergisi veya değer artış kazancı vergisinden farklı ve bağımsız bir mali yükümlülüktür. Bir taşınmazın satışında bu yükümlülüklerin bir arada doğması söz konusu olabilir. Dolayısıyla her birinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir .
Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazınıza ilişkin hukuki süreçler hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.