Kentsel Dönüşüm Hukuku 2026
6306 sayılı Kanun, özellikle 2023 ve 2026 yıllarındaki değişikliklerle Türkiye'deki mülkiyet rejimini dönüştürmüştür. Aşağıdaki grafikte karar alma eşiğindeki tarihi değişimi görebilirsiniz.
Karar Alma Nisapları Karşılaştırması
Salt Çoğunluk (%50+1) Nedir?
2/3 kuralı yerini arsa payı bazında salt çoğunluğa bırakmıştır. Tapudaki toplam arsa payının yarısından bir fazlası süreci başlatmak için yeterlidir. Toplantıya katılanlar değil, toplam arsa payı esas alınır.
⚠ Önemli Uyarı
Riskli yapı tespiti kesinleşmeden alınan %50+1 kararları geçersizdir. Bina henüz "riskli" olarak tescil edilmemişse, KMK 45. maddesi gereği oybirliği (%100) şartı geçerlidir.
Kanun Kapsamı
6306 sayılı Kanun yalnızca deprem riskini değil; heyelan, su baskını, zemin kayması gibi tüm afet tehlikelerini kapsar. Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilmiş bölgelerde farklı kurallar uygulanır.
Temel Kavramlar
Lisanslı kuruluş tarafından yapılan teknik inceleme sonucu riskli olarak tespit edilen yapı. Tek malik başvurusu yeterli, çoğunluk aranmaz.
Cumhurbaşkanlığı kararıyla ilan edilen, afet riski taşıyan arazi. Bu alanlarda bireysel yapı tespiti olmaksızın dönüşüm uygulanabilir.
Dönüşüm sonrası hak sahiplerinin yerleştirileceği yeni yapılar için ayrılmış alan. Bakanlık veya TOKİ tarafından yönetilir.
Adım Adım Kentsel Dönüşüm Süreci
Riskli yapı tespitinden yeni tapu alımına kadar tüm hukuki süreç.
Riskli Yapı Tespiti
Kesinleşme & Şerh
Toplantı & Karar
15 Günlük İhtar
Tahliye & Yıkım
İnşaat & Denetim
Yeni Tapu Teslimi
İstanbul'a Özel: Yarısı Bizden Kampanyası
875.000 TL
Bağımsız bölüm başına
875.000 TL
TÜFE bağlı, bağımsız bölüm başına
125.000 TL
Fiilen ikamet edene, tek seferlik
Müteahhit Hakediş Modeli
Devlet ödemeleri doğrudan vatandaşa değil, inşaatın ilerlemesine göre 4 aşamada yapar:
Hukuki Ön Şartlar
-
1
1.5 Kat Kuralı: Yeni inşaat alanı eskisinin 1.5 katını geçerse devlet desteği verilmez.
-
2
Ruhsat Tarihi: Yapı ruhsatı 1 Nisan 2023 sonrasına ait olmalıdır.
-
3
Vade: İlk 2 yıl ödemesiz, 3. yıl faizsiz, sonrasında %50 TÜFE artışlı 10 yıl vade uygulanır.
-
4
İpotek: Yalnızca hibe alanların tapusuna ipotek konulmaz; kredi alanlara 2 katı tutarında ipotek işlenir.
Azınlık Hakları ve Hukuki Koruma
⏱ Kritik: 15 Günlük İtiraz Süresi
Riskli yapı tespiti tebliğinden itibaren yalnızca 15 gün içinde Teknik Heyet'e itiraz hakkınız var. Bu süre hak düşürücüdür — kaçırıldığında itiraz hakkı tamamen kaybolur.
Çoğunluk Kararına Katılmama
Karara katılmayan azınlığa noter kanalıyla tebligat yapılır, 15 gün içinde imzalamayanların payı açık artırma ile satılır. Satış, arsa payının rayiç değerden az olmamak üzere gerçekleştirilmelidir. Değer düşük belirlenmişse hukuki itiraz hakkınız vardır.
İdari İptal Davası ve Yürütmeyi Durdurma
İdare mahkemesinde açılacak iptal davası süreci otomatik durdurmaz. Yürütmeyi Durdurma (YD) kararı alınması hayati önem taşır. YD olmadan yıkım gerçekleşirse geri dönüşü imkansız zararlar doğar.
SPK Değerleme İtirazı
Payınızın değeri düşük belirlendiyse, TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) çerçevesinde bedel farkı davası açma hakkınız mevcuttur.
Kavalcı Hukuk Tavsiyeleri
- ▶ 15 günlük itiraz süresini mutlaka takip edin. Süre hak düşürücüdür.
- ▶ Müteahhit sözleşmenizde kademeli tapu devri ve teminat ipoteği şartlarını mutlaka koyun.
- ▶ Toplantı çağrısının 2026 Yönetmeliği'ndeki "Ek-12" formuna uygun yapıldığını teyit edin.
- ▶ İdari dava açacaksanız, YD kararı almadan yıkım sürecine izin vermeyin.
- ▶ Arsa payının rayiç değeri doğru belirlendi mi? Düşük değer belirlenmişse dava hakkınız vardır.